Der Mietvertrag ist ein Vertrag, der die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters in Bezug auf die Nutzung einer Wohnung festlegt. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Probleme zusammen, die im Zusammenhang mit der Vermietung auftreten können: von der Festsetzung der Miete bis zur Kündigung des Vertrages und der Rückzahlung der Mietkaution. Für detailliertere Informationen laden wir Sie ein, unsere speziellen Artikel zu jedem Thema zu konsultieren.
Das neue Gesetz vom 23. Juli 2024
Das Gesetz vom 23. Juli 2024, das am 1. August 2024 in Kraft trat, ändert das Gesetz vom 21. September 2006 über Mietverträge für Wohnräume. Zu den wichtigsten Änderungen gehören:
- Verpflichtung zu einem schriftlichen Mietvertrag, andernfalls droht die Nichtigkeit.
- Reduzierung der Mietkaution auf maximal zwei Monatsmieten, vorher waren es drei Monate.
- Striktes Verfahren für die Rückzahlung dieser Kaution.
- Aufteilung der Maklerkosten zwischen Vermieter und Mieter.
- Abschaffung des Begriffs „Luxuswohnungen“.
Kündigungsgründe auf Seiten des Vermieters
Ein Vermieter kann den Mietvertrag in folgenden Fällen kündigen:
- Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Verwandten benötigt (mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten).
- Schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters, wie z. B. Mietrückstände oder erhebliche Beschädigungen der Wohnung.
- Andere schwerwiegende und legitime Gründe, z. B. Bauarbeiten, die die Wohnung unbewohnbar machen (mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten).
Reparaturen: Wer ist verantwortlich?
Für kleinere Reparaturen (Instandhaltungen) ist der Mieter verantwortlich, während der Vermieter für größere Arbeiten zuständig ist, die notwendig sind, um den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Falls der Vermieter die notwendigen
Reparaturen nicht durchführt, kann der Mieter ihn formell zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten auffordern. Es wird jedoch dringend davon abgeraten, die Miete als Druckmittel einzubehalten, da dies zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages wegen schwerer Vertragsverletzung führen kann.
Mietkaution und deren Rückzahlung
Die Mietkaution, auch "Kaution" genannt, ist auf maximal zwei Monatsmieten begrenzt.
Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes muss der Vermieter die erste Hälfte der Kaution innerhalb eines Monats nach der Schlüsselübergabe zurückzahlen, abzüglich der im Übergabeprotokoll festgehaltenen Reparaturen. Der Restbetrag muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der endgültigen Nebenkostenabrechnung zurückgezahlt werden.
Miete: Festsetzung, Erhöhung und Nebenkosten
Die Miete wird frei festgelegt, darf jedoch nicht mehr als 5 % des vom Vermieter investierten Kapitals betragen. Eine Mietanpassung kann alle zwei Jahre ab Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgen, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart. Eine Mieterhöhung innerhalb der ersten sechs Monate des Mietverhältnisses ist unzulässig. Die Erhöhungen sind auf 10 % begrenzt und dürfen nur alle zwei Jahre durchgeführt werden.
Bei Streitigkeiten über die Festsetzung der Miete kann der Mieter die Mietkommission anrufen, die für die Beilegung von Streitigkeiten über die Mietfestsetzung und -anpassung zuständig ist. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Ausgaben des Vermieters für den Mieter entsprechen, der immer das Recht hat, Belege (z. B. Rechnungen) vom Vermieter zu verlangen.
Der Mieter kann die Nebenkosten anfechten, wenn diese unberechtigt oder überhöht erscheinen. Der Vermieter ist verpflichtet, eine detaillierte Abrechnung der umlagefähigen Nebenkosten vorzulegen, die die Art der entstandenen Kosten (Heizung, Wasser, Wartung der Gemeinschaftsbereiche usw.) aufschlüsselt. Wenn der Mieter der Meinung ist, dass die abgerechneten Nebenkosten nicht den tatsächlichen Ausgaben entsprechen, kann er die Vorlage von Belegen (Rechnungen, Dienstleistungsverträge usw.) verlangen. Wird keine Einigung erzielt, kann der Mieter das zuständige Gericht anrufen, um den Streit zu klären.
Vertragsklauseln
Mietverträge müssen Klauseln enthalten, die die Identität der Parteien, die Miethöhe, die Nebenkosten und die Kündigungsbedingungen regeln. Darüber hinaus können spezifische Klauseln hinzugefügt werden, wie zum Beispiel:
- Klausel zur Wandfarbe: verbietet dem Mieter, die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters neu zu streichen.
- Tierhaltungsverbot: beschränkt oder verbietet die Haltung von Haustieren in der Wohnung.
- Klauseln zur Nutzung der Räumlichkeiten: zum Beispiel das Verbot, bestimmte Räume für gewerbliche Zwecke zu nutzen.
Missbräuchliche Klauseln, die den Mieter seiner wesentlichen Rechte berauben, sind nichtig.
Vertragsdauer: Kündigungsfrist und Verlängerung
Mietverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate für den Mieter. Im Falle eines Streits kann eine Verlängerung der Kündigungsfrist beim Gericht beantragt werden. Bei befristeten Verträgen muss der Mieter die im Vertrag festgelegte Laufzeit einhalten und kann den Vertrag vor Ablauf dieser Frist nur mit Zustimmung des Vermieters oder in außergewöhnlichen Fällen kündigen.
