Immobilien, Bauwesen, Renovierung

Die COVID-19-Pandemie hat nicht nur Auswirkungen auf unseren Lebensstil und unsere Gesundheit, sondern hat auch die Wirtschaft und die Rechtssicherheit im Rahmen von Vertragsverhältnissen erheblich gestört. Insbesondere hat es die Regierungen gezwungen, dringende Maßnahmen zu ergreifen und Gesetze zu verabschieden, die manchmal unvollständig und lückenhaft sind.

In diesem Zusammenhang hat die Regierung verbindliche Maßnahmen für den Bausektor ergriffen. Mit der Großherzoglichen Verordnung vom 18. März 2020 wurde eine Reihe von Maßnahmen im Rahmen der Bekämpfung von Covid-19 eingeführt und der Krisenzustand ausgerufen. Unter anderem wurden Baustellen ab dem 20. März 2020 um 17.00 Uhr geschlossen, einzige Ausnahme sind Krankenhausstandorte und kritische Infrastrukturen, falls erforderlich1. Der Premierminister kündigte die Wiederaufnahme von Baustellen an, die am 20. April unter strenger Einhaltung des Gesundheitsprotokolls geschlossen worden waren, und kündigte gleichzeitig eine „schrittweise“ Freigabe an.

Die Stilllegung der Baustellen für ca. 34 Tage hatte zur Folge, dass die interne Funktionsweise vieler Baufirmen gestört wurde. Dies führte zu zahlreichen Verzögerungen, Unterbrechungen, Neuverhandlungen, Desorganisationen und sogar Vertragskündigungen. Dieser Vorgang hat sich so weit verbreitet, dass er ein Ungleichgewicht in den Vertragsbeziehungen zwischen Fachleute und Verbrauchern geschaffen hat, wodurch letztere, die im Allgemeinen die so genannten schwachen Vertragsparteien sind, benachteiligt werden.

1. Das Konzept der höheren Gewalt und der besondere Fall von Pandemien: Kann eine weltweite Pandemie einen Fall von höherer Gewalt darstellen, der die Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung „entschuldigen“ könnte?

Höhere Gewalt ist ein Rechtsbegriff, der einer Vertragspartei die Möglichkeit gibt, sich aufgrund von Umständen, die außerhalb ihrer Kontrolle liegen und die die Erfüllung des Vertrages unmöglich machen, von ihren vertraglichen Verpflichtungen zu „entschuldigen“.

Um nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch als „höhere Gewalt“ zu gelten, muss ein Ereignis drei kumulative Merkmale aufweisen, nämlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unvorhersehbar sein, außerhalb der Partei liegen, die sich darauf beruft, und unwiderstehlich sein.

In der Praxis unterliegt die Qualifikation von höherer Gewalt der souveränen Einschätzung der Richter, die jeden Fall „in concreto“ (d. h. aus Sicht der maßgeblichen Verkehrskreise) beurteilen.

Auf nationaler Ebene schweigt sich das Gesetz über die Verantwortlichkeiten aus, die im Falle der Nichteinhaltung eines Vertrages in der spezifischen Hypothese einer globalen Pandemie entstehen.

Es muss dann auf den Vertrag verwiesen werden. Sehr oft werden in Verträgen enthaltene Klauseln über höhere Gewalt konkrete Beispiele für Umstände genannt, die eine Nichterfüllung des Vertrages rechtfertigen. Manchmal beziehen sich bestimmte Klauseln über Fälle höherer Gewalt ausdrücklich auf Epidemien oder Pandemien. Wenn letztere jedoch nicht ausdrücklich in der Klausel über höhere Gewalt im Vertrag aufgeführt sind, kann sich die säumige Partei zwar generell auf höhere Gewalt berufen, aber die Aufgabe wird etwas komplizierter.

Fehlt eine Klausel im Vertrag, die den Ausbruch einer Pandemie ausdrücklich vorsieht, ist zu prüfen, ob eine Pandemie die drei oben genannten Kriterien erfüllt, d.h. ob es sich um ein unvorhersehbares Ereignis handelt, das von der Partei, die sich darauf beruft, nicht beeinflussbar ist.

Ist eine Pandemie unvorhersehbar?

Das ist absolut gesehen unberechenbar. Wer konnte im Jahr 2018 vorhersagen, dass die Welt im Jahr 2020 eine solche Pandemie erleben würde? Wahrscheinlich niemand! Aber im Dezember 2019 oder Februar 2020?

Im Rahmen der vertraglichen Haftung ist die Unvorhersehbarkeit des Ereignisses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu beurteilen.

In Bezug auf die COVID-19-Pandemie gehen die Meinungen darüber auseinander, ab welchem Zeitpunkt das Virus vorhersehbar war und vom Fachmann hätte vorausgesehen werden können. Einige berücksichtigen den Zeitpunkt des Beginns der Epidemie, andere beziehen sich auf ihre Ausbreitung in Europa, wieder andere auf die Auslösung des Ausnahmezustands in Luxemburg durch die Regierung. Dies ist wahrscheinlich der fragwürdige und problematischste Aspekt.

Ist eine Pandemie unwiderstehlich?

Eine weitere kumulative Bedingung ist der unwiderstehliche Charakter des Ereignisses. Das betreffende Ereignis muss sowohl unabwendbar als auch in seinen Auswirkungen unüberwindbar sein.

Hier geht es nicht darum, ob der Vertragspartner, der seine Verpflichtung nicht erfüllt hat, die Ausbreitung der Krankheit hätte verhindern können, sondern ob er trotz der Auswirkungen der Pandemie die Möglichkeit hatte, seine Verpflichtung zu erfüllen: die Unwiderstehlichkeit muss die Erfüllung der Wirkungen des Vertrages verhindern und unmöglich machen. Im Bereich des Baurechts ist es in der Praxis so, dass die Fachleute die Arbeit auf der Baustelle nicht fortsetzen können, sei es, weil es an Personal fehlt, sei es, weil die Versorgung mit Material erheblich beeinträchtigt ist, was zu zahlreichen Lieferverzögerungen führt, oder sei es, weil eine andere äußere Ursache vorliegt, auf die der Auftragnehmer keinen Einfluss hat und die er nicht abstellen kann.

Was den Mangel an Arbeitskräften oder an Versorgung mit Material betrifft, so stellt dieser im Allgemeinen kein Ereignis höherer Gewalt an sich dar, sondern muss sich aus dem Eintreten von Ereignissen unvorhersehbarer, unüberwindbarer und äußerer Ereignisse ergeben, die außerhalb des Unternehmens liegen: So stellt z. B. ein Mangel an Arbeitskräften, der darauf zurückzuführen ist, dass ein Arbeitgeber seine Arbeitnehmer nicht mehr bezahlt oder Arbeitnehmer, die in die Rente gehen, nicht rechtzeitig ersetzt, keinen berechtigten Grund für die Aussetzung der Lieferfrist dar. In jedem Fall muss der Virus die Organisation des Unternehmens so beeinträchtigen, dass der Unternehmer aufgrund einer äußeren Ursache nicht in der Lage ist, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.

Ist eine Pandemie ein ­Ereignis, das außerhalb der Vertrags­parteien liegt?

Um den Tatbestand der höheren Gewalt zu erfüllen, muss das Ereignis auch außerhalb der Partei liegen, die sich darauf beruft, d.h. der Antragsteller darf nicht aktiv an dem Eintritt des Ereignisses beteiligt gewesen sein.

Auf den ersten Blick ist man versucht zu sagen: Das ist doch selbstverständlich! Kein Unternehmen kann für die Entwicklung der Pandemie auf dem Gebiet des Großherzogtums Luxemburg verantwortlich gemacht werden. Selbst wenn sich das Virus während einer Pandemie innerhalb eines Unternehmens ausbreiten würde, wäre es sehr schwierig, das Unternehmen selbst zur Verantwortung zu ziehen, selbst bei Nichteinhaltung von Gesundheitsmaßnahmen durch das Unternehmen. Hier wäre der ursächliche Zusammenhangzwischen der Nichteinhaltung von Gesundheitsmaßnahmen durch das Unternehmen und der allgemeinen Kontamination der Mitarbeiter nur schwer nachzuweisen.

Abschließend sollte die Covid-19-Pandemie als ein Ereignis höherer Gewalt betrachtet werden, das Unternehmen von ihren vertraglichen Verpflichtungen entbinden kann.

Vertragsparteien, die nicht in der Lage sind, ihren Verpflichtungen nachzukommen, denken manchmal, dass die Nichterfüllung ihrer Verpflichtungen aufgrund der durch die Pandemie verursachten Umstände zwangsläufig entschuldigt wird und sich auf höhere Gewalt berufen. Die Erfolgschancen im Streitfall sind jedoch aus verschiedenen Gründen nicht sicher.

Ein Ereignis, das als höhere Gewalt angesehen wird, kann nämlich nur dann von einer Vertragspartei geltend gemacht werden, um sich ihren vertraglichen Verpflichtungen zu entziehen, wenn es zumindest für eine Partei die Erfüllung dieser Verpflichtungen tatsächlich unmöglich gemacht hat. Es muss ein kausaler Zusammenhang zwischen dem als höhere Gewalt angesehenen Ereignis und der Unmöglichkeit der Vertragserfüllung bestehen.

Jeder Fall muss im Lichte seiner eigenen Umstände und Fakten und gemäß den ausdrücklichen Bestimmungen des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags analysiert werden. Dies, um festzustellen, inwieweit die Pandemie einen Einfluss auf die Ausführung des Auftrags hat.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass, wenn eine weltweite Pandemie und die von den Behörden ergriffenen Maßnahmen die Ausführung des Vertrags unmöglich machen, es durchaus möglich ist, dass die Pandemie als Fall höherer Gewalt angesehen wird, auch wenn der Vertrag diesen Fall nicht ausdrücklich vorsieht. Die in Verzug befindliche Partei ist jedoch nicht davon befreit, nachzuweisen, dass die Pandemie eine spezifische und erhebliche Auswirkung auf ihren Betrieb hatte, die die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unmöglich machte.

2. Welche rechtlichen Folgen hat die Pandemie auf Verkäufe im zukünftigen Fertigstellungszustand und auf Bauverträge im Hinblick auf dem Fertigstellungstermin?

Die COVID-19-Gesundheitskrise hatte verheerende Auswirkungen auf den Verkauf von Gebäuden in einem zukünftigen Fertigstellungszustand (im Folgenden als „VEFA“ bezeichnet), die gemeinhin als „Off-Plan-Verkäufe“ oder „schlüsselfertig“ bezeichnet werden, bei denen das Eigentum von den Gebäuden mit dem Fortschritt der Arbeiten übertragen wird.

Viele Käufer haben mehrfache Verzögerungen beim Fortschritt ihres Projekts erlebt, was zu zahlreichen Verschiebungen der Liefertermine ihres Hauses oder ihrer Wohnung geführt hat. Besorgt über die Zukunft und die ungewissen Auswirkungen der Pandemie auf die Existenz und Lebensfähigkeit bestimmter Unternehmen, fragen sich viele Einkäufer und Kunden nach den möglichen Auswirkungen auf die Zukunft ihres eigenen Projekts oder zumindest auf die Liefertermine.

Oftmals sind die in Bauverträgen oder notariellen Urkunden enthaltenen Fristsetzungen für Fälle höherer Gewalt nicht ausreichend geklärt.

Die häufigste Frage, die der ULC gestellt wird, lautet: „Kann der Bauherr (oder Bauträger) seine Verzögerung durch die Covid-19-Pandemie und alle daraus resultierenden Gesundheitsmaßnahmen rechtfertigen?“ Bevor man von „Verzug“ spricht, ist zunächst zu prüfen, ob tatsächlich ein für das Unternehmen verbindlicher Verzug mit der Fertigstellung der Arbeiten vorliegt.

Auf dieser Ebene ist die Situation unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um einen Unternehmens- oder Bauvertrag einerseits oder einer VEFA andererseits handelt.

Bauverzögerungen in VEFAs:

In den VEFAs hat der Gesetzgeber den Bauträger verpflichtet, bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde² eine Lieferfrist anzugeben. So wird die Lieferzeit entweder als Dauer (in der Regel X Arbeitstage ab Baubeginn) oder als Fixtermin angegeben. Allerdings, wenn die Frist in Form einer Dauer ausgedrückt wird, ist es ratsam, das genaue Datum des Arbeitsbeginns anzugeben, damit es leicht zu berechnen ist, wann der Fachmann mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen in Verzug gerät.

Andernfalls besteht keine Verpflichtung seitens des Unternehmens, die Arbeiten innerhalb einer bestimmten Zeit zu beginnen, und folglich gibt es bis zum Beginn der Arbeiten keinen genauen Liefertermin. Auch eine Klausel im Kaufvertrag, die angibt, dass „eine Frist von 22 Arbeitsmonaten ab Eröffnung der Baustelle“ gilt, ist nicht ideal, da es schwierig ist, das tatsächliche Datum des Arbeitsbeginns zu beweisen. Außerdem ist der Begriff „Arbeitsmonat“ schwer zu definieren, denn ein Monat ist nie ganz „arbeitsfähig“! Es ist vorzuziehen, eine Klausel zu formulieren, die sich auf den Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten bezieht, z. B. in diesem Sinne: „Die verkaufende Partei verpflichtet sich, die Arbeiten so auszuführen, dass die Arbeiten im letzten Quartal des Jahres 2021 und spätestens am 31. Dezember 2021 abgeschlossen sind, außer im Falle höherer Gewalt oder allgemein eines berechtigten Grundes für die Aussetzung der Lieferfrist ...“.

Gilt der Bauträger nach Überschreitung dieser Frist zwangsläufig und automatisch als verspätet?

Die Antwort ist nein, denn die notariellen Urkunden von VEFAs enthalten alle Ausnahmeklauseln, die eine Verzögerung rechtfertigen, die nicht vom Fachmann verschuldet ist, nämlich ungünstige Wetterbedingungen, kollektiver Urlaub, behördliche Entscheidungen, Streiks, gerichtliche Abwicklung oder Liquidation des Eigentums der oder eines der auf der Baustelle tätigen Unternehmen, Störungen infolge von Feindseligkeiten, Revolutionen, Katastrophen oder Baustellenunfällen, die Suche nach und/oder die Entdeckung von archäologischen Überresten, die Entdeckung von Bereichen mit Verschmutzungen oder Kontaminationen, Versorgungsschwierigkeiten, die Auswirkungen der vom Erwerber geforderten zusätzlichen oder modifizierenden Arbeiten, ...

Es gibt also eine ganze Reihe von Ereignissen, die die Übergabe eines Gebäudes verzögern können, ohne dass der Bauträger als schuldhaft angesehen wird und ohne, dass er zu irgendeinem Verzugsschaden verpflichtet ist.

Was ist mit der Covid-19-Pandemie?

Die erzwungene Stilllegung von Baustellen, die im März und April 2020 nach der Verabschiedung von Sondermaßnahmen durch die Regierung stattfand, sollte nicht zur Debatte stehen. In der Tat scheint es unstrittig, dass die Unternehmen für die damalige Einstellung der Arbeiten nicht verantwortlich sind. Folglich können Käufer keine Entschädigung für Verspätungen während des Zeitraums der allgemeinen Schließung der Werften verlangen.

Hinsichtlich möglicher Verzögerungen bei der Wiedereröffnung der Baustellen durch die Anwendung sanitärer Maßnahmen (Reduzierung der Arbeitsgruppe, möglicher Zeitverlust durch zusätzliche Hygienemaßnahmen) oder durch die Pandemie selbst (erkranktes Personal oder Personal in Quarantäne) werden die Gerichte im Falle eines Rechtsstreits hingegen von Fall zu Fall beurteilen müssen, inwieweit sich diese Einschränkungen oder Ereignisse nach dem Stand der Baustelle zum Zeitpunkt ihres Auftretens tatsächlich auf die Fortführung der Arbeiten ausgewirkt haben werden.

Die Käufer werden in diesem Zusammenhang sicherlich noch einige Verzögerungen hinnehmen müssen, ohne eine entsprechende Entschädigung geltend machen zu können.

Achten sie jedoch vor Missbrauch: Einige Unternehmen scheinen versucht zu sein, sich auf die Pandemie zu berufen, um Verzögerungen zu rechtfertigen, die nicht mit ihr zusammenhängen!

Da es sich um eine Ausnahmesituation handelt, gibt es derzeit keine Rechtsprechung, die spezifische Beispiele für Ursachen konkreter Verzögerungen liefert, die von den Gerichten als unmittelbar mit einer Pandemie zusammenhängend anerkannt würden.

Die ULC empfiehlt, dass jede der Parteien Maß und Verständnis zeigt! Dies kann schwierig sein, wenn einerseits Käufer, die mit erheblichen Verzögerungen konfrontiert sind, mit der Rückzahlung einer Hypothek beginnen müssen, während sie noch Miete zahlen, und andererseits Unternehmen mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind. Dennoch müssen alle ihre Verpflichtungen gutgläubig erfüllen: Der Unternehmer darf sich nur bei Verzögerungen, die unmittelbar mit den Maßnahmen und Schwierigkeiten zusammenhängen, auf die Pandemie berufen und der Käufer muss diese zusätzlichen Wochen akzeptieren, ohne eine Entschädigung zu verlangen.

Wenn das Unternehmen für die Verzögerung verantwortlich ist, wie kann eine Entschädigung erreicht werden?

Um die Umsetzung der Verantwortung des Bauträgers durchzusetzen, wird empfohlen, dass der Käufer den Bauträger per Einschreiben mit Rückschein förmlich auffordert, zu kommen und die nicht ausgeführten Arbeiten zu vollenden, um dem Bauträger eine Chance zu geben, seinen vertraglichen Verpflichtungen innerhalb einer angemessenen Frist nachzukommen. Diese Abmahnung ist grundsätzlich erforderlich, es sei denn, die notarielle Urkunde sieht vor, dass der Bauträger von Rechts wegen einfach durch Ablauf der vereinbarten Frist abgemahnt wird.

Bei Nichteinhaltung des vereinbarten Termins kann der Käufer vom Bauträger eine Verzugsentschädigung verlangen. Um Streitigkeiten über die Berechnung des Verzugsschadens zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, eine angemessene Vertragsstrafe einzufügen, die eine pauschale Vertragsstrafe vorsieht, d.h. einen festen Betrag pro Verzugstag, wenn die Frist überschritten wird.

Schließlich ist anzumerken, dass die Verträge im Zusammenhang mit VEFAs, wie oben erwähnt, eine Lieferfrist vorsehen, wobei die Lieferung in der Praxis mit der Fertigstellung zusammenfällt. Die Fertigstellung bedeutet jedoch nicht, dass das Gebäude perfekt fertiggestellt ist.

Gemäß Artikel 1601-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt das Bauwerk nämlich als fertiggestellt, „wenn die Arbeiten ausgeführt und die für die Nutzung wesentlichen Ausrüstungsgegenstände entsprechend ihrer Zweckbestimmung angebracht sind, wobei vertragsgemäße Mängel nicht berücksichtigt werden, wenn sie nicht von erheblicher Art sind, ebenso wenig wie Ausführungsmängel, die die genannten Arbeiten oder Gegenstände nicht untauglich für ihren Zweck machen.“. Mit anderen Worten: Ein Gebäude, das ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist, gilt als bewohnbar und fertiggestellt, wenn die zum Wohnen notwendigen Einrichtungen wie Sanitäranlagen, Heizung, Wasseranschlüsse, Strom usw. installiert sind.“ Die Übergabe bzw. Schlüsselübergabe erfolgten im Prinzip mit der Fertigstellung des Gebäudes, auch wenn noch bestimmte Nacharbeiten und Reparaturen ausstehen: die Bauzeit endet dann in diesem Moment.

Andererseits bedeutet die Abnahme der Arbeiten in der Regel, sofern keine besondere Klausel vorliegt, keine Anerkennung der Einhaltung des Bautermins durch den Bauherrn und keinen Verzicht auf das Recht, sich bei Überschreitung dieses Termins auf eine Vertragsstrafe zu berufen. Die Abnahme schließt die Verpflichtung zur Lieferung innerhalb der vereinbarten Zeit nicht aus.

Bauverzögerungen bei Bauaufträgen:

Im Rahmen von Bauaufträgen ist die Einfügung einer Klausel über die Ausführungsfrist nicht zwingend erforderlich. Es bleibt den Parteien unbenommen, einen Termin festzulegen, bis zu dem die Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Bei Vorliegen eines festen Termins ist die Verpflichtung des Unternehmens eine Ergebnisverpflichtung. Folglich kann der Auftragnehmer nur durch den Nachweis eines Falles von höherer Gewalt oder eines unvorhersehbaren und unvermeidbaren Verschuldens eines Dritten oder des Geschädigten, das ihn daran gehindert hat, die Arbeiten innerhalb der ursprünglich vereinbarten Frist zu beenden, von seiner Verpflichtung befreit werden. Fehlt eine Fristenregelung, so ist die Arbeit innerhalb einer angemessenen Frist fertig zu stellen. Dies liegt jedoch der souveränen Beurteilung des Richters, der ggf. ein beglaubigtes Gutachten³ zur Feststellung der Überschreitung heranziehen kann.

Die meisten Unternehmensverträge, insbesondere solche, die sich auf größere Arbeiten wie den kompletten Bau eines Hauses beziehen, enthalten, wenn eine bestimmte Frist für die Fertigstellung angegeben ist, eine Klausel, die sich auf die Gründe für eine rechtmäßige Aussetzung der Frist bezieht. Mit anderen Worten, eine Klausel, die die Fälle nennt, in denen der Auftragnehmer berechtigt ist, die Frist zu verlängern, ohne dafür bestraft zu werden. In der Praxis ist diese Klausel jedoch seltener und weniger detailliert als die in einer notariellen Urkunde zu einem VEFA enthaltene.

Enthalten die Verträge keine Klausel oder ist die Klausel hinsichtlich der Beurteilung der Freistellung und ihrer Modalitäten nicht hinreichend genug, so dass die Verantwortung des Gewerbetreibenden ausgeschlossen ist, sollte auf den Rechtskonzept der höheren Gewalt verwiesen werden.

Was die Vorschriften über die Verzugsentschädigung betrifft, so ist die Angabe einer Lieferzeit nicht zwingend vorgeschrieben. In Ermangelung einer vorher vereinbarten Lieferzeit muss der Auftraggeber, d.h. der Kunde, den Bauunternehmer förmlich auffordern, die noch ausstehenden Arbeiten auszuführen, wenn nicht sogar innerhalb einer nach Art und Umständen angemessenen Frist zu beenden. Der Zweck des Aufforderungsschreibens besteht darin, den Auftragnehmer in die Lage zu versetzen, einen Schadensersatzanspruch gegen ihn geltend zu machen.

Bei Vorliegen eines vorher vereinbarten Termins muss der Bauunternehmer die Arbeiten bis zum vereinbarten Zeitpunkt fertigstellen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bedarf es keiner Mahnung, um den Schuldner des Termins in Verzug zu setzen, um seine Verpflichtungen zu erfüllen: Der Schuldner gerät durch den bloßen Ablauf dieses Tages⁴ in Verzug.

Die Rechtsprechung hat jedoch bereits entschieden, dass in jedem Fall eine Abmahnung⁵ erforderlich ist. Deshalb raten wir Ihnen, auch wenn eine Lieferfrist im Vertrag steht, den Fachmann in Verzug zu setzen, die vertraglich vereinbarten Termine einzuhalten und die Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist abzuschließen.

Die ULC empfiehlt daher, die ­folgenden Vorsichtsmaßnahmen zu treffen:

Wenn Sie einen Unternehmensvertrag oder eine notarielle Urkunde unterschreiben:

• Achten Sie darauf, dass die Klauseln in der notariellen Urkunde, die sich auf den Fertigstellungstermin beziehen, klar und präzise sind. Mit anderen Worten: Stellen Sie sicher, dass das Datum klar angegeben ist und dass die Freistellungsbedingungen des Fachmanns so umfassend wie möglich sind, indem alle Szenarien berücksichtigt werden.
• Bei der Berechnung des Fertigstellungstermins ist zwischen Werktagen und Nicht-Werktagen zu unterscheiden. Wir empfehlen Ihnen, den Fachmann zu fragen, ob der Samstag ein Arbeitstag für das Unternehmen ist. Außerdem werden in der Regel kollektive Feiertage bei der Berechnung berücksichtigt, die je nach Tätigkeitsbereich der verschiedenen Beteiligten unterschiedlich sein können.
• Prüfen Sie auch, ob die Haftungsfreistellungsklausel des Fachmanns schlechte Wetterbedingungen (Schnee, Regen, Hitzewelle oder andere unvorhersehbare Wetterereignisse) mit einbezieht. Der Nachweis kann in der Regel durch einen von Météolux ausgestellten Wetterbericht⁶ erbracht werden. Auch eine Bescheinigung über die witterungsbedingte Arbeitslosigkeit der Mitarbeiter des Unternehmens kann relevant sein.

Im Aufbau:

•     Zahlen Sie nur die Raten, die sich auf bereits abgeschlossene Arbeiten beziehen und nicht auf laufende Arbeiten.
• Sollte der Bau nicht fertiggestellt werden können oder der Bauträger in Konkurs gehen, geraten Sie nicht in Panik und nutzen Sie die Fertigstellungsgarantie als Teil des Verkaufs im zukünftigen Zustand der Fertigstellung.
• Im Falle einer leichten Verzögerung, auch bei fehlender Beschränkung oder genereller Schließung der Baustellen, seien Sie verständnisvoll und setzen Sie sich mit Ihrem Bauherrn in Verbindung, um die Ursache des Problems und die Folgen Ihrer Mitarbeit zu klären, damit die Baustellen wieder in Schwung kommen können.
• Im Falle einer längeren Arbeitsunterbrechung, bei fehlender Beschränkung oder einer allgemeinen Schließung der Baustellen ist zu beachten, dass in einigen Verträgen festgelegt ist, dass Vertragsstrafen erst dann fällig werden, wenn eine erste förmliche Aufforderung des Käufers beim Fachmann eingeht. Gehen Sie im Zweifelsfall kein Risiko ein und fordern Sie den Gewerbetreibenden mit einer Frist von acht bis fünfzehn Tagen z. B. per Einschreiben mit Rückschein auf, die Fristen einzuhalten.
• In Ermangelung einer konventionellen Kompensation ist es möglich, den tatsächlichen Verlust wie folgt zu quantifizieren: (investiertes Kapital x 5%): 365 Tage.
• Standardschreiben zur Nichteinhaltung von Baulieferfristen finden Sie in unserer Broschüre „Wie Sie Ihre Rechte verteidigen“, die Sie auf unserer Website⁷ einsehen können.

1. Artikel 4(1) der Großherzoglichen Verordnung vom 18. März 2020 (Gesetz nicht mehr in Kraft)
2. Artikel 1601-5 e) des geänderten Gesetzes vom 28. Dezember 1976 über den Verkauf von errichtenden Gebäuden und die Verpflichtung zur Gewährleistung wegen Baumängeln.
3. http://www.chambre-expert.lu/index.php/profile view/userslist/Section%20B%C3%A2timent?­limit=30&start=60Gra
4. Artikel 1146 des Zivilgesetzbuches.
5. Artikel 1230 des Bürgerlichen Gesetzbuches: „Entweder enthält die ursprüngliche Verpflichtung eine Frist, in der sie erfüllt werden muss, oder nicht, die Strafe entsteht nur, wenn die Person, die sich verpflichtet hat, zu liefern oder zu tun, in Verzug ist.“
6. https://www.meteolux.lu/fr/produits-et-services/bilans-climatologiques/
7. https://www.ulc.lu/fr/publications/detail.asp?T=3&D=descr&ID=69